民泊とは？種類・始め方・運営の基本を実際の運営経験から解説

「民泊を始めてみたいのですが、まず何から始めればいいですか？」

民泊のご相談をいただく中で、よく聞かれる質問です。Airbnbに掲載する、物件を探す、家具を揃える、許可を取るなど、調べるほど色々な情報が出てくるので、初めての方は全体像が分かりにくいと思います。

民泊とは、一般的には住宅などの全部または一部を使って、宿泊者を受け入れるサービスを指します。ただし、「空いている家や部屋をAirbnbに掲載すれば始められる」というものではありません。宿泊料を受けて継続的に人を宿泊させる場合には、物件や地域に合わせて、住宅宿泊事業法、国家戦略特区法、旅館業法などに基づく手続きが必要になります。

私自身も、現在まで複数の民泊・宿泊施設の立ち上げや運営に関わってきました。その経験から言うと、民泊を始める際に最初に大切なのは、Airbnbのページを作ることではありません。その物件で本当に民泊ができるのかを、契約する前に確認することです。

この記事では、これから民泊を始めたい方に向けて、まず知っておきたい制度と、開業までの基本的な流れを整理します。

民泊にはどんな種類がある？

一般的に「民泊」と呼ばれる宿泊施設でも、実際には利用している制度が異なります。主に、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業、国家戦略特区法に基づく特区民泊、旅館業法に基づく営業の3つがあります。

どれを選ぶかは、「好きな制度を選ぶ」というより、物件の所在地、用途地域、建物の条件、想定している営業方法などを確認したうえで判断していくイメージです。

住宅宿泊事業（民泊新法）

一般的に「民泊新法」と呼ばれている制度です。住宅を利用して宿泊事業を行い、所在地を管轄する都道府県知事等へ届出を行います。年間の宿泊提供日数は180日以内です。

ただし、「180日までは必ず営業できる」という意味ではありません。自治体の条例によって、営業できる区域や曜日、期間がさらに制限されている場合があります。

また、宿泊者が滞在している間に事業者が不在となる場合や、届出住宅の居室が5室を超える場合などには、原則として住宅宿泊管理業者へ管理業務を委託する必要があります。

特区民泊

特区民泊は、国家戦略特別区域のうち、特区民泊が認められている地域で利用できる制度です。全国どこでも利用できる制度ではなく、自治体の認定を受ける必要があります。

住宅宿泊事業とは営業条件も異なりますので、利用を検討している場合は、その物件所在地が対象地域なのかを含めて自治体へ確認します。

旅館業法に基づく営業

旅館業法に基づき、許可を取得して営業する方法です。民泊で検討される場合には、簡易宿所営業などが候補になります。

住宅宿泊事業のような年間180日の営業日数制限はありませんが、用途地域や建築、消防設備など、物件側に求められる条件も変わります。そのため、「年間を通して営業したいから旅館業にしよう」と最初から決めるのではなく、その物件で取得可能なのかを確認してから判断する必要があります。

民泊を始める前に、一番確認してほしいこと

私がこれから民泊を始める方にまずお伝えしているのは、物件を契約する前に行政と消防へ確認してほしいということです。

良さそうな物件を見つけると、どうしても先に契約したくなります。ただ、契約後に「この地域では想定していた営業ができなかった」「必要な消防設備が想定以上だった」「建物の規約で民泊ができなかった」と分かる方が大変です。

物件候補が出た段階で、所在地や図面をもとに、管轄の行政窓口や消防署へ相談しておくことをおすすめしています。これは実際のコンサルティングでも、かなり強くお伝えしている部分です。

消防適合通知書の取得や設備対応に時間がかかる可能性もありますので、契約後ではなく、できる限り契約前に大きな問題がないか確認しておいた方が安心です。

賃貸物件の場合は、オーナーの承諾も確認する

賃貸物件で民泊を始める場合は、貸主側から民泊利用や転貸について承諾を得る必要があります。ここも注意したいところです。

過去に実際に、「民泊OKと聞いていたのに、後から所有者側との認識が違っていた」というケースもありました。そのため、不動産会社の担当者から口頭で「大丈夫です」と言われただけで進めることはおすすめしていません。

可能であれば賃貸借契約書に民泊利用が可能であることを記載してもらい、難しい場合でもメールなど、後から確認できる形で承諾を残しておいた方が安心です。分譲マンションの場合も同様に、管理規約や管理組合の方針を確認します。

物件が決まったら、収支と運営方法を考える

営業できる見込みが立ったら、次に実際の運営を組み立てます。ここで確認するのは、宿泊料金だけではありません。

家賃やローン、光熱費、清掃費、予約サイトの手数料、リネン、アメニティ、消耗品、設備の修繕費なども含めて考えます。住宅宿泊事業であれば年間180日という営業上限もありますので、その条件を入れたうえで収支を考える必要があります。

また、「誰に泊まってほしい宿なのか」もこの段階で考えておいた方が良いです。ファミリーなのか、海外旅行者なのか、友人グループなのかによって、必要なベッド数や設備、宿の見せ方も変わります。

このあたりの物件選び、ターゲット設定、収支シミュレーションについては、それぞれ別の記事で詳しく書いていきます。

開業準備では「宿を作る」だけでなく「運営方法」も作る

家具や家電を揃え、写真を撮影し、AirbnbやBooking.comなどの予約サイトへ掲載すれば、予約を受けられる状態になります。ただ、実際の民泊運営はそこから始まります。

予約が入った後は、予約内容の確認、ゲストへの案内、チェックイン、滞在中の問い合わせ対応、チェックアウト、清掃、次のゲストを迎える準備という流れが続きます。

1件だけであれば頭の中で管理できても、予約や物件が増えてくると、それでは回らなくなります。私たちの運営でも、ゲストへのメッセージ、清掃依頼、次回宿泊人数、備品の補充、清掃完了後の写真確認など、一つずつルールを決めています。

最初から複雑な仕組みを作る必要はありませんが、「予約が入ったら何をするか」「清掃は誰に頼むか」「清掃が終わったら誰が確認するか」「備品がなくなったら誰に連絡するか」といった基本的な流れは決めておいた方が、後から人に任せやすくなります。

最初からすべて外注した方がいい？

こちらもよくいただく質問です。本業がある方や遠方の物件を運営する方の場合、運営代行会社や清掃会社を利用すること自体は問題ありません。

ただ、個人的には、可能な範囲で最初は自分でも経験してみることをおすすめしています。

例えば清掃であれば、一度自分でやってみると、どのくらい時間がかかるのか、どこが汚れやすいのか、どの備品が早くなくなるのか、どこまでやれば自分が「きれい」と感じるのかが分かります。

実際のコンサルティングでも、運営代行や清掃を外注するとしても、最初に一度自分で経験してみることをおすすめしています。相場感や注意点、自分なりの基準を持つためです。

そのうえでマニュアル化し、少しずつ任せていく方が管理しやすいと思います。

運営を始めたら、少しずつ改善する

民泊は、開業したら完成というものではありません。実際に予約が入ると、「この説明では伝わりにくかった」「この設備について質問が多い」「この価格では予約が入りにくい」など、始める前には分からなかったことが出てきます。

そのため、運営開始後は予約状況やゲストからの質問、レビューなどを見ながら修正していきます。

私自身も、運営している施設について、微調整をしたら数字を見て、その結果をもとにまた少し調整する、ということを繰り返しています。最初から100点の状態を作るというより、実際の運営を見ながら少しずつ良くしていくイメージの方が近いと思います。

よくある質問

自宅の一室なら、届出なしで貸せますか？

自宅の一室であっても、宿泊料を受けて継続・反復して人を宿泊させる場合には、原則として住宅宿泊事業の届出、特区民泊の認定、または旅館業法上の許可などが必要になります。友人や知人を個人的に泊めることとは扱いが異なります。

民泊新法なら、年間180日まで必ず営業できますか？

いいえ。180日は住宅宿泊事業法上の上限です。

自治体の条例や建物の規約などによって、実際に営業できる区域や期間がさらに制限される場合があります。

民泊新法・旅館業・特区民泊のどれを選べばいいですか？

物件によります。所在地、用途地域、建物の構造、想定している営業日数などによって変わりますので、物件候補が出た段階で管轄の行政窓口へ相談することをおすすめします。

「この制度で始めたい」と決めてから物件を探す方法もありますが、賃貸の場合はそもそも民泊利用可能な物件が限られるため、実際には物件と制度を並行して確認することも多いです。

民泊の開業・運営で迷ったら

制度に関する記述は2026年9月時点の一般的な内容です。個別の物件については所在地の自治体等にご確認ください。

参考：厚生労働省「民泊サービスと旅館業法に関するQ&A」／民泊制度ポータルサイト「住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて」／民泊制度ポータルサイト「各自治体の情報・窓口案内」