民泊は副業でもできる？本業と両立するために最初に知っておきたいこと
「平日は会社員として働いているのですが、副業で民泊を始めることはできますか？」
民泊のご相談をいただく中で、こちらもよく聞かれる質問です。
結論から言うと、副業でも民泊運営は可能だと思います。私自身も本業と並行しながら民泊運営に関わってきました。
ただ、最初からほとんど何もしなくても収入が入ってくるようなイメージで始めると、実際の運営とのギャップはかなり大きいと思います。
この記事で一番お伝えしたいこと
副業で民泊を続けるポイントは、最初から何もしないことではなく、
最初に自分で運営を理解し、その後「自分でなくてもできる仕事」を少しずつ仕組みに変えていくことです。
民泊では、予約後にも色々な仕事があります。ゲスト対応や清掃、備品管理、料金調整などです。設備トラブルへの対応が必要になることもあります。
今回は、本業を続けながら民泊を始めたい方に向けて、私が実際の運営やご相談対応を通して感じていることをまとめます。
※民泊そのものの種類や開業までの流れについては、前回の記事「民泊とは？種類・始め方・運営の基本を実際の運営経験から解説」でまとめています。
副業でもできますが、最初から「放置」は難しいです
民泊を不動産投資に近い感覚で考えている方から、
「管理会社にお願いすれば、自分はほとんど何もしなくても大丈夫ですか？」
と聞かれることがあります。
もちろん、運営代行会社や清掃会社を利用することで、自分の作業時間をかなり減らすことはできます。
ただ、個人的には、1件目からすべてを任せてしまうことはあまりおすすめしていません。
「外注すること」と「運営を把握しなくていいこと」は別です。
自分自身が運営を理解していないと、外注先の仕事を判断できません。「これで十分なのか」という基準を持てないためです。
例えば清掃後の写真を見ても、自分で一度もその施設を清掃したことがなければ、「ここまで確認してほしい」という基準を作るのが難しくなります。
ゲスト対応も同じです。まず、どんな質問が多いのかを知る必要があります。どの案内でゲストが迷うのかも重要です。そこを知らないと、代行会社の対応が適切なのか判断しにくくなります。
最終的には人に任せるとしても、最初はある程度自分で経験しておいた方が、その後はむしろ楽になると思います。
民泊は、思っている以上に細かい仕事があります
宿泊予約が入ってから次のゲストを迎えるまでには、細かい仕事がいくつもあります。
- 予約内容を確認する
- ゲストへチェックイン案内を送る
- 滞在中の問い合わせへ対応する
- チェックアウト後の清掃を手配する
- 清掃完了後の状態を確認する
- 備品やアメニティの残量を確認する
- 次のゲストを迎える準備をする等
普段は問題なく進んでいても、「Wi-Fiにつながらない」「エアコンから水が出ている」「鍵が開かない」「食器を割ってしまった」といった連絡が突然入ることもあります。
毎日起こるわけではありませんが、宿泊施設を運営している以上、こうしたことが起きる可能性はあります。
本業がある場合に重要なのは、自分がいつでも対応できる状態にしておくことではありません。
自分が対応できない時間帯に何か起きた場合、「誰が」「どう対応するのか」を先に決めておく。
これが、本業との両立ではかなり大切だと思います。
最初のうちは、自分で現場を見ることをおすすめしています
例えば清掃については、今後ずっと自分でやる予定がなくても、一度は自分で経験してみることをおすすめしています。
実際に清掃してみると、施設の広さだけでは分からなかったことが色々見えてきます。
- 清掃にどのくらい時間がかかるか
- 浴室のどこに汚れが残りやすいか
- どの備品が早くなくなるか
- 清掃スタッフが迷いやすい場所はどこか
- 自分が「ゲストを迎えられる状態」と判断する基準は何か
これを知っていると、清掃スタッフへ依頼する際にも無理な作業時間を設定しにくくなりますし、清掃後の確認もしやすくなります。
私の場合も、現在は清掃スタッフの方々にお願いしている施設が多いですが、自分自身でも現場を経験しているので、写真を見た時に「ここはもう一度確認した方が良さそう」と判断できます。
ずっと自分で清掃するためではなく、後から人に任せるために最初に知っておく。というイメージです。
「全部任せているから安心」とは限りません
過去のご相談では、本業が忙しいため運営代行会社へほぼすべて任せていた方もいらっしゃいました。
運営を任せること自体に問題があったわけではありません。ただ、レビューへの対応や改善が十分に行われていない一方で、毎月の運営手数料は発生している状態になっていました。
オーナー側も現場から離れていたため、いつから運営状態が悪くなっていたのか把握しにくくなっていました。
これは特定の会社に限った話ではなく、完全代行という仕組みそのものに起こり得ることだと思っています。
運営を外注しても、最低限これだけは自分でも確認
・今月の予約状況
・最近のレビュー内容
・清掃品質に問題がないか
・売上や稼働率がどう動いているか
・料金設定が市場と合っているか
本業があるからこそ、すべて自分で作業する必要はありません。一方で、事業の状態まで見なくなるのは少し違うと思います。
最初に覚えた仕事は、少しずつ仕組みに変えていく
副業で民泊を続けるのであれば、自分しかできない仕事を減らしていく必要があります。
ここは私自身も、運営を続けながら少しずつ作ってきた部分です。
① 繰り返している仕事に気付く
同じ質問に何度も返信している、毎回清掃スタッフへ同じ内容を説明している、といった仕事を見つけます。
② 文章や手順として残す
ゲストへの返信なら定型文、清掃ならマニュアルやチェックリストにします。
③ 他の人でもできる形にする
「自分なら分かる」ではなく、初めて見る人でも分かる状態にします。
④ 任せた後は確認する側へ回る
全部自分で作業するのではなく、最終確認や判断が必要な部分に時間を使います。
例えば、ゲストから同じ質問が何度も来るのであれば、毎回文章を考えるのではなく返信文を保存しておきます。
備品が少なくなった時も、「気づいた人が何となく連絡する」のではなく、誰にどのタイミングで報告するかを決めておきます。
私たちの運営でも、予約が増えたり、清掃スタッフが増えたりするにつれて、このようなルールを少しずつ作ってきました。
最初から完璧なマニュアルがあったわけではありません。何か問題が起きたり、「毎回これを説明しているな」と気付いた時に、その都度ルールを追加していく形です。
自動化できるものはありますが、何でも自動にすればいいわけではありません
Airbnbなどには自動メッセージの機能がありますし、予約管理や料金調整を効率化できるサービスもあります。こうした機能は便利なので、私自身も使っています。
ただ、特に運営開始直後は、すべてを自動化することが必ずしも良いとは思っていません。
自動化する前に、一度自分で対応してみる。
まだ予約数が少ない時期は、一件一件のゲストとのやり取りから「よく聞かれる質問」「分かりにくい案内」「改善した方がいい設備」が見えてくることがあります。
「この質問が何度も来る」「この案内では場所が伝わっていない」ということが分かれば、設備案内やメッセージを修正できます。
まずは実際のやり取りを見ながら文章を整え、その後、ある程度内容が固まってきたものから自動化する方が個人的にはおすすめです。
本業がある人ほど「緊急時の対応」を先に決めておく
副業で運営する場合、普段の作業以上に考えておきたいのがトラブル時の対応です。
例えば平日の14時にゲストから「鍵が開かない」と連絡が来ても、本業の会議中ですぐに電話できないかもしれません。
トラブルが起きる前に確認しておきたいこと
- 現地へ行ける人はいるか
- 清掃スタッフへ確認をお願いできるか
- オーナーへ連絡する必要があるケースは何か
- 設備業者の連絡先は分かるか
- 夜間に問題が起きた場合は誰が対応するか
何かが起きるたびに自分が現地へ飛んでいく運営では、本業との両立はかなり難しくなります。
逆に、緊急時の連絡先と対応方法がある程度決まっていれば、自分がその場にいなくても対応できるケースは増えていきます。
副業だからこそ、毎日見るものを減らす
最初のうちは色々な数字が気になり、予約カレンダーや閲覧数を毎日確認したくなると思います。
私自身も現在運営している物件について数字を確認しますが、すべてを四六時中見ているわけではありません。
日々対応する必要があるものと、定期的に確認すればいいものを分けています。
その日に見るもの
ゲストからの問い合わせ
当日のチェックイン・チェックアウト
清掃状況
設備トラブル
定期的に見るもの
予約状況
稼働率
料金設定
レビューの傾向
今後の予約ペース
本業と両立するのであれば、「すべてを毎日やる」よりも、何をすぐ対応し、何をまとめて確認するのかを決める方が続けやすいと思います。
副業で民泊を始めるなら、最初だけは少し時間を取った方がいいと思います
副業として民泊を始めること自体は、十分可能だと思っています。
ただ、最初からできるだけ手間を減らそうとするより、立ち上げ直後は少し時間を取って、実際の運営を理解する方が結果的には近道です。
- ゲスト対応を経験する
- 清掃を一度やってみる
- 予約がどのように入るのかを見る
- トラブルが起きた時の流れを確認する
- 自分でなくてもできる仕事から任せていく
現在の私自身も、すべての清掃を自分で行ったり、すべての業務を一人で抱えたりしているわけではありません。
スタッフへ任せられる部分は任せ、確認や判断が必要な部分を見るように少しずつ変えてきました。
理解する → 仕組みにする → 任せる → 確認する
副業として長く民泊を続けるなら、この順番がとても大切だと感じています。
よくある質問
平日は仕事があります。ゲストへすぐ返信できなくても大丈夫ですか？
常に数分以内に返信する必要があるという意味ではありませんが、宿泊当日やトラブル発生時など、早めの対応が必要になる場面はあります。
本業中に対応できない時間があるのであれば、自動メッセージ、定型文、共同ホスト、運営代行などを組み合わせて、連絡が止まらない体制を考えておくと安心です。
清掃は最初から外注しても大丈夫ですか？
外注自体は問題ありません。
ただ、可能であれば一度は自分でも施設の清掃を経験し、作業内容や必要時間を把握しておくことをおすすめしています。清掃を担当し続けるためではなく、今後スタッフへ仕事を依頼したり、品質を確認したりするためです。
本業が忙しいなら運営代行会社に任せた方がいいですか？
一つの選択肢だと思います。
ただし、委託する業務内容や費用、トラブル発生時の対応範囲などは事前に確認しておいた方が良いです。
任せた後も予約状況、レビュー、売上など、事業の状態についてはオーナー自身が把握しておくことをおすすめします。
副業での民泊運営に迷ったら
本業を続けながら民泊を始める場合、「自分でどこまでやるか」と「どこから人に任せるか」の線引きに悩む方は多いと思います。
物件や本業の勤務形態、ご家族の状況、運営したい施設数によっても正解は変わります。 Lime Worksでは、実際の民泊運営や複数施設の管理経験をもとに、開業時の運営設計、清掃体制、ゲスト対応、運営代行の見直しなどについてもご相談をお受けしています。 これから副業で民泊を始めたい方も、すでに始めていて「思っていたより手がかかる」と感じている方も、お困りのことがございましたらお気軽にご相談ください。※本記事は、Lime Worksが実際の民泊・宿泊施設の運営や運営相談を通して得た経験をもとにまとめています。物件や運営体制によって状況は異なりますので、個別の条件に応じてご判断ください。